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浦東高行鎮推老舊小區物業管理新模式

文字:[大][中][小] 2015-5-19    瀏覽次數:1172    

浦東新區高行鎮東力新村是一個老舊居民小區,物業費長期維持在每平方米每月0.45元。2011年9月,東力新村的物業公司經營虧損,要求退出小區,一下子把小區推進兩難境地。挽留物業公司,就要大幅上漲物業費,這對于困難弱勢群體居多的東力新村來說難以承受;不挽留物業公司,小區將面臨無人管理的窘境。怎么辦?經反復調研認證,東力新村居民區黨總支和業委會決定在小區采取一種新的物業管理模式:酬金制。
  物業費怎么用業委會說了算
  2012年1月,酬金制物業管理模式在東力新村實施。業委會與物業公司達成協定,將小區物業費、停車費全部納入業委會賬戶中,確保小區有穩定收入來源,為酬金制的順利實施奠定基礎。每月,業委會對物業公司的辦公費、小區公共能耗費用逐一核定。大到路面維修,小到更換一個燈泡的公共維修資金,業委會都要進行審批,每一分錢都要算清楚,確保資金用到實處、用到明白處。
  另外,業委會還敦促物業公司降低支出,將原先的小區物業行政管理人員減少50%,只保留一個小區經理和一個財務人員,并對小區原有的保潔員、保安員、綠化養護員精簡擇優錄用。
  不僅如此,物業公司還要公布物業服務資金年度預決算,每年不少于一次公開其財務賬目,業主有權就相關支出問題提出質詢,并可聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
  由于物業費從一筆“糊涂賬”
  變成“明白賬”,東力新村小區業主繳納物業費的積極性一下子提高了。當年,小區物業費收繳率達到101%。原來,不少業主把往年欠繳的費用也補繳了。
  干得好掙得少?跳出這個怪圈!
  老舊小區物業管理一直是浦東基層社區管理中的難點問題。目前,在浦東的老舊小區中,物業管理收費模式以包干制為主,由業主向物業公司支付固定的物業服務費用,物業公司自負盈虧。這種模式運行起來比較簡單,但卻存在一大弊端:在同等收費標準下,物業公司干得越好,掙得就越少。
  近年來,物業公司各項固定成本開支連年增長,老舊小區物業定價標準上調幅度卻不大,物業公司的利潤空間被不斷壓縮,這導致不少物業公司“偷工減料”,降低服務標準,甚至被迫退出小區。
  在酬金制模式下,這一問題迎刃而解。東力新村居民區黨總支相關負責人介紹,所謂酬金制,是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額,提取酬金支付給物業公司,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔。“雖然這種收費方式利潤率不高,但減少了中小物業公司的風險,能確保公司有一定盈利。”
  實施酬金制的第一年,東力新村小區就實現盈余15萬元。對小區物業管理有了信心后,業主們不僅踴躍繳納物業費,還踴躍繳納小區停車費,其中70%的業主一次性繳清全年停車費,使東力新村這個老舊小區一舉走出了物業管理困局。
  如今,東力新村的酬金制物業服務運行模式已經被高行鎮政府引入凱鑫苑等其他老舊小區,以破解老舊小區物業公司收費低、服務差的困境,全面提高小區的物業服務水平。

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